新聞摘要
- 2017年商用不動產(chǎn)5大趨勢，西門商圈再復興，內(nèi)科南港廠辦續(xù)熱，旅館經(jīng)營挑戰(zhàn)大
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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2016年是商用不動產(chǎn)寒冷的一年，地上權(quán)更是送入冷凍庫，標售乏人問津，產(chǎn)品也未獲市場反應，大型交易量減少，而一般交易也以自用型為主要買方，不過隨著景氣回溫，政府政策上，也一改增稅的態(tài)度，轉(zhuǎn)而採取溫和漸進，並增加都更優(yōu)惠的方式進行，隨著外在環(huán)境轉(zhuǎn)好，預估2017年商用不動產(chǎn)將是越過寒冬的初春，價格盤整下修的同時，帶動交易量回溫。
趨勢1--商辦交易量回溫，內(nèi)科及南港廠辦續(xù)熱
2016年商用不動產(chǎn)市場，投資型交易不見蹤影，壽險業(yè)投資縮手的情形尤其明顯，投資件數(shù)幾乎腰斬，且多集中在購置土地或是廠辦，但隨著價格下修態(tài)勢明確，賣方價格有所鬆動，跌幅逐漸收斂，預估2017年在整體經(jīng)濟、景氣轉(zhuǎn)好的情況下，內(nèi)科及南港廠辦交易續(xù)熱，除了發(fā)展最快的西湖段，舊宗段及文徳段也逐漸成熟，預估內(nèi)科廠辦的空置率將持續(xù)走低。
趨勢2--都更及稅制政策解套，建商開始回購土地
前兩年除了房地合一稅影響市場信心，地價稅、房屋稅不斷提高，也成為不動產(chǎn)持有者的重大風險，目前除了都更持續(xù)釋放利多，也降低都更的賦稅成本，增加民眾參與都更的信心，同時各縣市政府公告地價也有所調(diào)整，同時反應跌價向下調(diào)整，不再劇幅增加，因此建商也更有信心購地推案，2016年以興富發(fā)為首的大型建商已開始補進土地庫存，推測2017年建商佈局土地應較2016年積極。
趨勢3--商圈轉(zhuǎn)移現(xiàn)象明顯，站前西門商圈再復興
隨著網(wǎng)購普及，實體店面需求降低，使得店面市場受衝擊，除了付租能力較高的跨國快時尚及運動品牌，許多店面選擇移至巷內(nèi)或是二線商圈，商圈主要幹道店面反而空置增加，店面租金行情受到影響，但觀察實價登錄，店面價格下修情況下，也吸引部分買家逢低進場布局，2016年店面交易量漸放大。此外，受惠觀光商機，站前西門商圈熱度居高不下，隨著柯市府大力推動西區(qū)門戶計畫，站前西門商圈頗有取代東區(qū)忠孝東路第一商圈的態(tài)勢。
趨勢4--工業(yè)不動產(chǎn)需求強勁，工業(yè)交易續(xù)熱
與2014年相比，2015~2016年工業(yè)不動產(chǎn)交易量翻倍，連續(xù)2年維持高檔，使得工業(yè)土地價格上漲，地方政府推出各大新興工業(yè)區(qū)標售及招商，反應都相當熱絡，經(jīng)濟部也推出限期使用等相關政策，希望增加工業(yè)用的供給，從縣市來看，又以物流重鎮(zhèn)-桃園市交易件數(shù)最多，隨著亞洲矽谷辦公室揭牌、機捷通車在即，桃園的發(fā)展更加看好，2017年工業(yè)不動產(chǎn)仍是大型交易的主要焦點之一。
趨勢5--觀光前景不明，旅館求售潮將持續(xù)
2016年受到陸客減少的影響，使得旅館業(yè)受到重大衝擊，雖然有日韓、東南亞旅客人此增長互補，但是過去以經(jīng)營團客為主的旅館仍大受影響，尤其近年中型商務旅館供給大增，許多前兩年籌備的旅館陸續(xù)營運，再加上國泰、富邦、皇翔、甲山林等大企業(yè)旗下旅館開幕，市場競爭越趨激烈，短期內(nèi)品牌知名度較低的旅館，可能在市場上持續(xù)求售。
信義全球資產(chǎn)經(jīng)理王維宏表示，2016年臺北市中心商辦動能較弱，上市櫃公司購買的的大型案件，許多都落在內(nèi)科、南港區(qū)，以往屬大型案件主力的壽險業(yè)縮手，但隨著2016年國際匯率風險增加、海外不動產(chǎn)退燒，展望2017年，壽險業(yè)資金有望回到國內(nèi)，預估商辦價格修正幅度降低、交易量回穩(wěn)，空置率也將維持向下趨勢。從投資區(qū)域來看，高鐵站區(qū)土地、鐵路高架及地下化開發(fā)將是未來焦點，除了政府規(guī)劃的公共建設漸趨明朗，也有許多重大商業(yè)設施投資規(guī)劃中，而臺中、桃園捷運的開發(fā)，也將帶動區(qū)域不動產(chǎn)熱度，另外北市部分，西區(qū)門戶相關周邊計畫推進及大型都更案周邊，都是未來值得關注的地區(qū)。
趨勢1--商辦交易量回溫，內(nèi)科及南港廠辦續(xù)熱
2016年商用不動產(chǎn)市場，投資型交易不見蹤影，壽險業(yè)投資縮手的情形尤其明顯，投資件數(shù)幾乎腰斬，且多集中在購置土地或是廠辦，但隨著價格下修態(tài)勢明確，賣方價格有所鬆動，跌幅逐漸收斂，預估2017年在整體經(jīng)濟、景氣轉(zhuǎn)好的情況下，內(nèi)科及南港廠辦交易續(xù)熱，除了發(fā)展最快的西湖段，舊宗段及文徳段也逐漸成熟，預估內(nèi)科廠辦的空置率將持續(xù)走低。
趨勢2--都更及稅制政策解套，建商開始回購土地
前兩年除了房地合一稅影響市場信心，地價稅、房屋稅不斷提高，也成為不動產(chǎn)持有者的重大風險，目前除了都更持續(xù)釋放利多，也降低都更的賦稅成本，增加民眾參與都更的信心，同時各縣市政府公告地價也有所調(diào)整，同時反應跌價向下調(diào)整，不再劇幅增加，因此建商也更有信心購地推案，2016年以興富發(fā)為首的大型建商已開始補進土地庫存，推測2017年建商佈局土地應較2016年積極。
趨勢3--商圈轉(zhuǎn)移現(xiàn)象明顯，站前西門商圈再復興
隨著網(wǎng)購普及，實體店面需求降低，使得店面市場受衝擊，除了付租能力較高的跨國快時尚及運動品牌，許多店面選擇移至巷內(nèi)或是二線商圈，商圈主要幹道店面反而空置增加，店面租金行情受到影響，但觀察實價登錄，店面價格下修情況下，也吸引部分買家逢低進場布局，2016年店面交易量漸放大。此外，受惠觀光商機，站前西門商圈熱度居高不下，隨著柯市府大力推動西區(qū)門戶計畫，站前西門商圈頗有取代東區(qū)忠孝東路第一商圈的態(tài)勢。
趨勢4--工業(yè)不動產(chǎn)需求強勁，工業(yè)交易續(xù)熱
與2014年相比，2015~2016年工業(yè)不動產(chǎn)交易量翻倍，連續(xù)2年維持高檔，使得工業(yè)土地價格上漲，地方政府推出各大新興工業(yè)區(qū)標售及招商，反應都相當熱絡，經(jīng)濟部也推出限期使用等相關政策，希望增加工業(yè)用的供給，從縣市來看，又以物流重鎮(zhèn)-桃園市交易件數(shù)最多，隨著亞洲矽谷辦公室揭牌、機捷通車在即，桃園的發(fā)展更加看好，2017年工業(yè)不動產(chǎn)仍是大型交易的主要焦點之一。
趨勢5--觀光前景不明，旅館求售潮將持續(xù)
2016年受到陸客減少的影響，使得旅館業(yè)受到重大衝擊，雖然有日韓、東南亞旅客人此增長互補，但是過去以經(jīng)營團客為主的旅館仍大受影響，尤其近年中型商務旅館供給大增，許多前兩年籌備的旅館陸續(xù)營運，再加上國泰、富邦、皇翔、甲山林等大企業(yè)旗下旅館開幕，市場競爭越趨激烈，短期內(nèi)品牌知名度較低的旅館，可能在市場上持續(xù)求售。
信義全球資產(chǎn)經(jīng)理王維宏表示，2016年臺北市中心商辦動能較弱，上市櫃公司購買的的大型案件，許多都落在內(nèi)科、南港區(qū)，以往屬大型案件主力的壽險業(yè)縮手，但隨著2016年國際匯率風險增加、海外不動產(chǎn)退燒，展望2017年，壽險業(yè)資金有望回到國內(nèi)，預估商辦價格修正幅度降低、交易量回穩(wěn)，空置率也將維持向下趨勢。從投資區(qū)域來看，高鐵站區(qū)土地、鐵路高架及地下化開發(fā)將是未來焦點，除了政府規(guī)劃的公共建設漸趨明朗，也有許多重大商業(yè)設施投資規(guī)劃中，而臺中、桃園捷運的開發(fā)，也將帶動區(qū)域不動產(chǎn)熱度，另外北市部分，西區(qū)門戶相關周邊計畫推進及大型都更案周邊，都是未來值得關注的地區(qū)。
